Guía práctica
Las 63 dudas más habituales de las comunidades de propietarios, respondidas de forma clara y con el artículo de la Ley 49/1960 en el que se basan.
Cada propietario contribuye a los gastos generales según su cuota de participación (la que fija el título constitutivo) o según lo especialmente establecido. No pagar por no usar un servicio no exime, salvo que los estatutos lo prevean.
Arts. 3 y 9.1.e LPH
Sí. La comunidad debe tener un fondo de reserva para obras de conservación, reparación y rehabilitación, dotado con al menos el 10 % de su último presupuesto ordinario. Con él puede contratarse un seguro o un mantenimiento.
Art. 9.1.f LPH
La junta aprueba la liquidación de la deuda; el secretario emite un certificado del acuerdo con el visto bueno del presidente y se notifica al deudor. Con ese certificado se acude al proceso monitorio. Los gastos del requerimiento previo de pago pueden reclamarse al deudor. Para deudas de hasta 2.000 € no hace falta abogado ni procurador para presentar la petición inicial.
Art. 21 LPH · art. 812 LEC
Puede asistir y opinar, pero no votar si al comenzar la junta no está al corriente de las deudas vencidas, salvo que las haya impugnado judicialmente o consignado (judicial o notarialmente). La convocatoria debe incluir la lista de propietarios que no están al corriente y el acta reflejará quién queda privado de voto.
Arts. 15.2 y 16.2 LPH
El comprador responde con el propio inmueble de lo que debía el anterior propietario correspondiente al año en curso y a los tres años naturales anteriores. Por eso, al vender, el vendedor debe aportar un certificado de estar al corriente (o el comprador exonerarle expresamente).
Art. 9.1.e LPH
Las cuotas de comunidad son pagos periódicos y la acción para reclamarlas prescribe a los 5 años desde que cada cuota debió pagarse. Un requerimiento fehaciente de pago (burofax, por ejemplo) interrumpe ese plazo y lo hace empezar de nuevo.
Art. 1966.3 Código Civil
Sí a los intereses o recargos por demora, si los prevén los estatutos o los acuerda la junta antes de que se produzca la deuda y de forma general para todos. No a cortar suministros esenciales como el agua o la luz de la vivienda: los tribunales lo consideran ilícito. Lo adecuado es reclamar la deuda por el procedimiento del art. 21.
Arts. 9.1.e y 21 LPH
Por regla general la paga quien sea propietario cuando vence cada pago, aunque la derrama se aprobara antes de la venta. Comprador y vendedor pueden pactar otra cosa en el contrato, pero ese pacto no afecta a la comunidad. Por eso conviene pedir al administrador un certificado de deudas y de derramas aprobadas antes de firmar.
Art. 9.1.e LPH
Solo en lo que permite la ley: la convocatoria de la junta debe incluir la relación de propietarios que no están al corriente, y el tablón puede usarse para notificar cuando no se ha podido entregar en el domicilio. Fuera de esos casos, colgar listas de morosos en zonas comunes puede vulnerar la protección de datos.
Arts. 9.1.h y 16.2 LPH · RGPD
Depende del título constitutivo y los estatutos. Si recogen una exención para locales (muy habitual en ascensor o portal), no pagas esos gastos. Si no hay exención, pagas según tu cuota aunque no uses el servicio. La exención no suele alcanzar a las obras de conservación o de accesibilidad obligatorias.
Arts. 5, 9.1.e y 10 LPH
Al menos una junta ordinaria al año para aprobar presupuestos y cuentas. La convoca el presidente (o una cuarta parte de los propietarios o quienes representen el 25 % de las cuotas) indicando orden del día, lugar, día y hora. La ordinaria se convoca con al menos 6 días de antelación; las extraordinarias, con la antelación suficiente para que llegue a todos.
Art. 16 LPH
Se celebra en segunda convocatoria, en el lugar y el día indicados, media hora después si así se previó en la citación, o dentro de los 8 días naturales siguientes con al menos 3 días de antelación.
Art. 16.2 LPH
Regla general: mayoría del total de propietarios que a la vez represente la mayoría de las cuotas. En segunda convocatoria basta la mayoría de los asistentes si representan más de la mitad de las cuotas de los presentes. Hay excepciones: unanimidad para modificar el título constitutivo o los estatutos; 3/5 para portería, conserjería o vigilancia y para limitar o condicionar los pisos turísticos; 1/3 para infraestructuras de telecomunicaciones o energías renovables.
Art. 17 LPH
En los acuerdos que exigen mayorías cualificadas, los ausentes que hayan sido debidamente citados y, informados del acuerdo, no manifiesten su discrepancia en 30 días naturales se computan como votos favorables.
Art. 17.8 LPH
Pueden impugnar los propietarios que votaron en contra (salvando su voto), los ausentes y los privados indebidamente de voto. El plazo es de 3 meses desde el acuerdo (o desde su comunicación, para los ausentes), y de 1 año si el acuerdo es contrario a la ley o a los estatutos. Para impugnar hay que estar al corriente de pago o consignar la deuda.
Art. 18 LPH
Fecha y lugar; quién convoca; si es ordinaria o extraordinaria y en primera o segunda convocatoria; asistentes presentes y representados; orden del día; y acuerdos adoptados con el resultado de las votaciones. Se cierra con las firmas del presidente y del secretario al terminar la junta o en los 10 días naturales siguientes y se envía a los propietarios.
Art. 19 LPH
Sí. Cualquier propietario puede pedir por escrito al presidente que la junta estudie y se pronuncie sobre cualquier tema de interés para la comunidad. Se incluirá en el orden del día de la siguiente junta que se celebre. Lo que no figura en el orden del día no se puede votar válidamente.
Art. 16.2 LPH
Sí. Puedes asistir por representación, bastando un escrito firmado por ti a favor de la persona que te represente (otro vecino, un familiar o tu inquilino, por ejemplo). Si el piso tiene varios dueños, deben nombrar a uno para asistir y votar.
Art. 15.1 LPH
Sí. Tras la reforma de 2025 la ley permite juntas telemáticas o mixtas (presencial y en línea), siempre que la convocatoria lo indique y explique cómo conectarse, y que se garantice la identidad de los asistentes y el sentido de su voto. El acta debe reflejar quién asistió y cómo.
Art. 16 LPH (reforma LO 1/2025)
En primera convocatoria hace falta la mayoría de propietarios que, a la vez, representen la mayoría de las cuotas (presentes o representados). Si no se alcanza, la junta se celebra en segunda convocatoria con los que asistan, sea cual sea su número.
Art. 16.2 LPH
Desde que se cierra el acta con las firmas del presidente y del secretario. Son ejecutivos aunque alguien los impugne, salvo que el juez acuerde suspenderlos. Los errores del acta pueden corregirse antes de la siguiente junta, que deberá ratificar la corrección.
Arts. 18.4 y 19.3 LPH
La unanimidad, porque supone modificar el título constitutivo o los estatutos. Hay excepciones en las que basta una mayoría menor (3/5 para pisos turísticos, servicios comunes o arrendar elementos comunes; mayoría simple para obras de accesibilidad). Para que afecten a terceros deben inscribirse en el Registro de la Propiedad.
Arts. 5 y 17.6 LPH
Sí. Como propietario tienes derecho a conocer las cuentas y la documentación de la comunidad. El secretario custodia los libros de actas y debe conservar durante 5 años las convocatorias, comunicaciones, apoderamientos y demás documentos de las juntas. En Nexoid las cuentas y actas están siempre disponibles para los propietarios.
Art. 19.4 LPH
Sí. Los acuerdos se reflejan en un libro de actas diligenciado por el Registrador de la Propiedad del lugar donde está el edificio. Si se pierde, puede diligenciarse uno nuevo justificando la pérdida.
Art. 19.2 LPH
Se elige entre los propietarios por votación o, en su defecto, por turno rotatorio o sorteo. El cargo es obligatorio: quien no quiera aceptarlo puede pedir al juez que le releve, dentro del mes siguiente a su nombramiento, alegando los motivos. El presidente representa a la comunidad en juicio y fuera de él.
Art. 13.2 LPH
Un año, salvo que los estatutos digan otra cosa. Pueden ser removidos antes por acuerdo de la junta extraordinaria.
Art. 13.7 LPH
No. Salvo que los estatutos o la junta digan otra cosa, el presidente asume las funciones de secretario y de administrador. Si se nombra administrador, puede ser un propietario o un profesional cualificado.
Arts. 13.5 y 13.6 LPH
Velar por el buen régimen de la casa, preparar el plan de gastos e ingresos, atender la conservación y las reparaciones urgentes, ejecutar los acuerdos y efectuar los pagos y cobros, y actuar como secretario de la junta custodiando la documentación, entre otras.
Art. 20 LPH
Lo nombra la junta. Puede ser un propietario o el administrador, y si no se nombra a nadie, el presidente asume también sus funciones. Levanta las actas, expide certificados y custodia la documentación.
Arts. 13.5, 13.6 y 19 LPH
Es un cargo opcional. Sustituye al presidente en caso de ausencia, vacante o imposibilidad y le asiste en sus funciones. Se elige de la misma forma que el presidente.
Art. 13.4 LPH
No. El presidente debe ser propietario. Un inquilino puede asistir a la junta en representación del propietario, pero no puede ser elegido presidente.
Art. 13.2 LPH
No. El administrador (o el presidente, si no hay administrador) debe atender las reparaciones urgentes y adoptar las medidas necesarias, dando cuenta inmediatamente al presidente o a los propietarios. Después se informa en la junta.
Art. 20.c LPH
Las necesarias para la conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad universal del edificio, y las que impongan las administraciones. También los ajustes de accesibilidad que pidan propietarios con discapacidad o mayores de 70 años cuando lo que se repercuta al año (descontadas ayudas) no supere 12 mensualidades ordinarias de gastos comunes.
Art. 10.1 LPH
Sí, siempre que no afecten a la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores ni perjudiquen derechos de otro propietario. Debes avisar antes a quien represente a la comunidad. Cambiar la fachada, cerrar terrazas o tocar elementos comunes requiere acuerdo de la junta.
Art. 7.1 LPH
No necesitas acuerdo de la junta: basta con comunicarlo previamente a la comunidad. El coste de la instalación y el consumo los asume quien lo instala.
Art. 17.5 LPH
Sí. Con el voto de 3/5 de los propietarios que representen 3/5 de las cuotas se puede limitar o condicionar la actividad e incluso fijar una cuota especial de gastos (hasta un 20 % más). Además, desde abril de 2025, abrir un nuevo piso turístico exige la aprobación previa de la junta por esa misma mayoría.
Arts. 7.3 y 17.12 LPH
Basta la mayoría simple (mayoría de propietarios que a su vez representen la mayoría de las cuotas), aunque suponga modificar el título constitutivo. Todos los propietarios están obligados a pagarlo, incluso quienes votaron en contra, salvo exenciones previstas en los estatutos.
Art. 17.2 LPH
Sigue siendo obligatoria si el vecino que la pide asume la diferencia, o si las ayudas públicas cubren al menos el 75 % del coste. En otro caso, la junta puede aprobarla por mayoría simple y entonces la pagan todos.
Arts. 10.1.b y 17.2 LPH
Si es una innovación no necesaria y su cuota de instalación supera 3 mensualidades ordinarias de gastos comunes, quien votó en contra no está obligado a pagarla ni a sus gastos de mantenimiento, aunque tampoco podrá usarla. Si más adelante quiere usarla, deberá pagar su parte actualizada.
Art. 17.4 LPH
Las instalaciones de energías renovables de uso común y las infraestructuras de telecomunicaciones se aprueban con 1/3 de propietarios y cuotas. Las obras de mejora de eficiencia energética o de renovables que puedan acogerse a ayudas públicas, y la solicitud de esas ayudas, se aprueban por mayoría simple y obligan a todos a pagar.
Art. 17.1 y 17.2 LPH
Necesitas la aprobación de la junta por 3/5 de propietarios que representen 3/5 de las cuotas, además de la licencia municipal. El acuerdo debe fijar las nuevas cuotas de participación.
Arts. 10.3 y 17.6 LPH
La fachada es un elemento común, así que hace falta autorización de la junta o que los estatutos o normas lo permitan. Es habitual que la junta fije un modelo o color de toldo y dónde colocar las máquinas. Si no afecta a la estética ni a la seguridad, los tribunales suelen ser flexibles, pero conviene pedirlo antes.
Arts. 7.1 y 12 LPH
Sí, con el voto de 3/5 de propietarios y cuotas, por ser un servicio de vigilancia. Hay que colocar carteles informativos, grabar solo lo imprescindible de las zonas comunes (no la vía pública ni viviendas) y borrar las imágenes en un máximo de 30 días salvo incidente.
Art. 17.3 LPH · LOPDGDD
Establecer o suprimir servicios comunes de interés general (portería, conserjería, vigilancia, calefacción central…) requiere 3/5 de propietarios que representen 3/5 de las cuotas, aunque modifique el título. Con la misma mayoría puede alquilarse un elemento común sin uso específico, como la antigua vivienda del portero.
Art. 17.3 LPH
Entre otros: el suelo y vuelo, cimientos, estructura, cubiertas, fachadas (incluidos balcones y ventanas en su aspecto exterior), portal, escaleras, ascensores, patios, y las instalaciones generales (agua, gas, electricidad, telecomunicaciones, bajantes) hasta la entrada a cada vivienda. Lo que diga el título constitutivo prevalece.
Art. 396 Código Civil · art. 3 LPH
Muchas terrazas y azoteas son elementos comunes de uso privativo. Por lo general, la comunidad paga las reparaciones estructurales y de impermeabilización, y quien tiene el uso paga el mantenimiento ordinario y los daños que cause por mal uso. Revisa el título constitutivo, que puede decir otra cosa.
Arts. 9.1.b y 10.1.a LPH
Depende de dónde esté la avería. Si viene de un elemento común (bajante general, cubierta, fachada), repara y paga la comunidad. Si viene de la instalación privativa de un vecino, responde ese propietario. Lo normal es avisar al administrador y a los seguros para que un perito determine el origen.
Arts. 9.1.b y 10.1.a LPH · art. 1907 CC
Sí. Cada propietario debe consentir en su vivienda las reparaciones que necesite el edificio y permitir la entrada para ello, y también las servidumbres imprescindibles para crear servicios comunes acordados. Tienes derecho a que la comunidad te indemnice por los daños causados.
Art. 9.1.c y 9.1.d LPH
La ley estatal no lo exige con carácter general, aunque permite pagarlo con el fondo de reserva y algunas normas autonómicas sí lo piden. Es muy recomendable un seguro multirriesgo de la comunidad con responsabilidad civil, que cubra daños en elementos comunes y a terceros.
Art. 9.1.f LPH
Mantenerla en buen estado de conservación de forma que no perjudique a la comunidad ni a los otros propietarios, y responder de los daños que causes tú o las personas que viven o están en tu casa.
Art. 9.1.b LPH
La junta es de propietarios. Un inquilino solo puede asistir y votar si el propietario le da su representación por escrito. Sin ella, puede estar presente únicamente si la junta lo permite, y sin voto.
Art. 15.1 LPH
Frente a la comunidad, siempre el propietario. En el contrato de alquiler puede pactarse por escrito que el inquilino pague los gastos de comunidad indicando su importe anual, pero si no paga, la comunidad reclama al propietario.
Art. 9.1.e LPH · art. 20 LAU
Sí. Las normas de régimen interior y la prohibición de actividades molestas obligan a todos los ocupantes. El propietario responde ante la comunidad de lo que hagan sus inquilinos, y si un inquilino realiza actividades molestas el juez puede extinguir su contrato.
Arts. 7.2, 9.1.g y 14 LPH
Sí, en las mismas condiciones que el propietario, salvo que el contrato de alquiler lo excluya expresamente. El inquilino sustituye al propietario en el uso de la vivienda y sus elementos anejos.
Art. 7 LPH · LAU
Vota el nudo propietario, aunque se entiende representado por el usufructuario salvo que diga lo contrario. Para acuerdos que modifiquen el título o los estatutos, y para obras extraordinarias o de mejora, la delegación debe ser expresa.
Art. 15.1 LPH
La mayoría de 3/5 del art. 17.12 solo sirve para limitar los pisos turísticos. Prohibir otros tipos de alquiler (habitaciones, temporada, estudiantes) exige modificar los estatutos por unanimidad. Lo que sí se puede es actuar contra las actividades molestas de cualquier ocupante.
Arts. 7.2 y 17.12 LPH
El presidente, por iniciativa propia o a petición de cualquier vecino, requerirá a quien las realice que cese en ellas. Si continúa, la junta puede autorizar una acción de cesación ante el juez, que puede acordar la privación del uso de la vivienda hasta 3 años y, si es inquilino, la extinción del contrato.
Art. 7.2 LPH
La junta puede aprobar normas de régimen interior para regular la convivencia y el uso de servicios y elementos comunes, dentro de lo que permiten la ley y los estatutos. Obligan a todos los propietarios y ocupantes mientras no se modifiquen.
Arts. 6 y 14.d LPH
En el domicilio en España que haya comunicado al secretario; si no lo ha hecho, en la propia vivienda o local. Si no es posible entregarla, se coloca en el tablón de anuncios de la comunidad durante 3 días naturales y produce plenos efectos.
Art. 9.1.h LPH
No. En Cataluña rige el Libro V del Código Civil de Cataluña (arts. 553-1 y siguientes), con reglas propias sobre mayorías, juntas y morosidad. Consulta su texto o a un profesional.
Ley 5/2006, Libro V CCCat
Prohibir tenerlas dentro de las viviendas exige que lo diga el título o los estatutos (modificarlos requiere unanimidad). Lo que sí puede hacer la junta con normas de régimen interior es regular el uso de las zonas comunes: llevarlas atadas, no entrar en la piscina o el jardín, limpiar lo que ensucien, etc.
Arts. 5, 6 y 7.2 LPH
Sí. La junta puede aprobar normas de régimen interior por mayoría simple sobre horarios, aforo, invitados, reservas o uso de zonas comunes. Deben ser razonables y aplicarse a todos por igual, y obligan mientras no se modifiquen o anulen.
Arts. 6 y 17.7 LPH
La LPH no fija horarios: los marcan las ordenanzas municipales de ruido y, si existen, las normas de régimen interior de la comunidad. Por lo general se permiten en días laborables en horario diurno. Si se incumplen, avisa al presidente o a la policía local.
Arts. 6 y 7.2 LPH · ordenanzas municipales
Resúmenes orientativos del texto consolidado de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal (BOE-A-1960-10906). No sustituyen el asesoramiento de un abogado o de un administrador de fincas colegiado. Revisa también los estatutos de tu comunidad y, en Cataluña, el Libro V del Código Civil catalán.
Cuotas, avisos, juntas con actas, votaciones y esta consulta legal, en una app para vecinos, presidentes y administradores.